Análise Memorial Office - FMOF11

Bom dia pessoal, hoje vou tomar a liberdade de falar de um FII que está em meu radar desde que comecei a investir neste seguimento: Memorial Office – FMOF11

Características: Fundo enquadrado no segmento tijolo - lajes corporativas. Está localizado próximo a importantes rodovias de acesso a cidade na Barra Funda zona oeste de São Paulo/SP.

O fundo possui 24 andares do edifício Memorial Office, edifício construído em 1999 com 30 andares.

Fundo administrado pela Coinvalores.

Site do fundo: http://www.coinvalores.com.br/produtos_e_servicos/fundos_imobiliarios/memorial_office

  Esta apresentação é clichê e encontramos em diversos sites. Agora vou expor alguns dados que me fizeram atentar a este fundo:

                                          * Média últimos 11 meses ** Total 2016   *** IPCA últimos 12 meses 

                                          

                                        

  

Observações:

• É um fundo que tem capacidade de pagar um DY muito bom com vacância reduzida (2012-2015);

• A cotação atual está rondando as mínimas do período analisado;

• É um bom imóvel, bem localizado, e lembrando que SP será a primeira região a aquecer quando houver uma retomada da economia;

• Valor patrimonial do imóvel por cota R$ 181,87;

• Vacância atual: 47%;

• Liquidez muito baixa;

• Despesas bem elevadas por conta da quantidade de unidades vagas;

• Imóvel com alta rotatividade de inquilinos;

• Imóvel com boa colocação de unidades vagas;

Acredito ser uma boa compra de vacância, visto que é um imóvel bom e muito bem localizado. Consegue gerar um bom DY em períodos de vacância baixa se comprado nos preços atuais.

Pretendo encerrar o ano com algumas cotinhas deste fundo visto que está com valor bem descontado em comparação ao valor patrimonial. Sabendo que o investimento é para longo prazo e com base nos dados apurados (feitos meio por cima) nos últimos cinco anos o retorno sobre investimento (ROI) está acima de 54%, ou seja, uma média de 11% ao ano de retorno se comparado o valor da cota atual (ou de IPO). Leva se em conta claro, a quantidade de multas por quebra de contrato, que ocorreram muitas nesses período, mas que não deixam de ser rendimentos.

Sou leigo em dados técnicos como preço/m², absorção da região, entre outros dados que devemos analisar em uma possível compra já que não é um imóvel/fundo tão visado e há pouca informação sobre ele em fóruns, mas pretendo buscar mais informação.

O post está ai aberto a críticas e informações complementares, e qualquer discussão que possa agregar valor a analise será bem vinda.

Abraço e bom final de semana!

ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

OFF.TOPIC - Poema para se pensar

Bom dia, hoje no escritório trabalhando, adiantando umas tarefas por conta de prazos apertados para a próxima semana, apreciando musicas tradicionalistas das quais não abro mão, a exibição automática do youtube me presenteia com uma linda poesia, que a tempos não ouvia, mas que cai muito bem pra todos nós.

DO TEMPO 

Jayme Caetano Braun

O tempo vai repontando 

O meu destino pagão 

Vou tenteando o chimarrão 

Da madrugada clareando 

Enquanto escuto estralando 

O velho brasedo vivo 

Nesse ritual primitivo 

Sempre esperando, esperando... 

 É a sina do tapejara 

Nós somos herdeiros dela 

Bombear a barra amarela 

Do dia quando se aclara 

Sentir que a mente dispara 

Nos rumos que o tempo traça 

Eu me tapo de fumaça 

E olho o tempo veterano 

Entra ano e passa ano 

Ele fica a gente passa 

Que viu o tempo passar 

Há muita gente que pensa 

Mas é grande a diferença 

Ele não sai do lugar 

A gente que vive a andar 

Como quem cumpre um ritual 

É o destino do mortal 

É o caminho dos mortais 

Andar e andar nada mais 

Contra o tempo, sempre igual. 

 Tempo é alguém que permanece 

Misterioso impenetrável 

Num outro plano imutável 

Que o destino desconhece 

Por isso a gente envelhece 

Sem ver como envelheceu 

Quando sente aconteceu 

E depois de acontecido 

Fala de um tempo perdido 

Que a rigor nunca foi seu. 

 Pensamento complicado 

Do índio que chimarreia 

Bombeando na volta e meia 

Do presente no passado 

Depois sigo ensimesmado 

Mateando sempre na espera 

O fim da estrada é a tapera 

O não se sabe do eterno 

Mas a esperança do inverno 

É a volta da primavera. 

Os sonhos são estações 

Em nossa mente de humanos 

Que muitas vezes profanos 

Buscamos compensações 

Na realidade as razões 

Onde encontramos saída 

Nessa carreira perdida 

Que contra o tempo corremos 

Já que, a rigor, não sabemos 

O que haverá além da vida. 

 Dentro das filosofias 

Dos confúcios galponeiros 

Domadores, carreteiros 

Que escutei nas noites frias 

Acho que a fieira dos dias 

Não vale a pena contar 

E chego mesmo a pensar 

Olhando o brasedo perto 

Que a vida é um crédito aberto 

Que é preciso utilizar. 

 Guardar dias pro futuro 

É sempre a grande tolice 

O juro é sempre a velhice 

E de que adiante este juro 

Se ao índio mais queixo duro 

O tempo amansa no assédio 

Gastar é o melhor remédio 

No repecho e na descida 

Porque na conta da vida 

Não adianta saldo médio!

RENDIMENTOS/DESPESAS NOVEMBRO/2016

Fala galera segue o link  para acompanhamento do Ranking Alternativo Blogueiros de Finanças - Outubro 2016 feito pelo Viver de Construção - VDC. Galera lá ta se puxando, aportando forte e eu sigo na mesma linha, subindo 3 posições este mês. O ranking é uma disputa saudável que ajuda muito no sentido de incentivar os blogueiros a seguirem firme nos seus objetivos.

Estou também no ranking do blog Jogo do Milhão (os pobretões da blogosfera com capital até 40k) feito pelo Self-Made man (confira aqui) que este mês ta atrasado rsrs  ainda não atualizou, mas tá lá o de setembro ! Confiram!!

Logo teremos O ranking de renda passiva, que está sendo idealizado pelo companheiro Living of Dividends do Blog Viver de dividendos e rendimentos e que tem o propósito de registrar a renda passiva acumulada dos blogueiros durante o ano corrente. Estou na expectativa, afinal este é um indicador importante da IF!

Bom, hoje é dia de registrar quanto vai pingar na minha conta esse mês. Segue aumentando os pingados, este mês subiu + 9,38% comparado ao que recebi em outubro. Parece bom, mas eu estava na expectativa que subissem bem mais, visto que todo aporte deste mês foi destinado a CPTS11, fundo de papel que vinha até então pagando cerca de 1,25% a.m. Até então, pois este mês, por conta da nova captação feita, o rendimento caiu para 0,74% me deixando um pouco decepcionado pra ser bem sincero! O relatório do fundo ainda não saiu, mas acredito que nos próximos meses, com a devida destinação dada ao capital levantado, os rendimentos voltem ao patamar anterior a captação.

Além de CPTS, outros fundos informaram rendimentos inferiores aos pagos no mês de outubro: FLMA, BRCR, BCFF E KNCR. (a crise ainda vai castigar muito fundo, espero que castigue os preços tbm hehe)

Do lado das despesas continua tudo na mesma. Ainda não consegui trazer as despesas para a meta pois tenho algumas coisas parceladas no cartão, além de datas festivas que sempre levam uma grana extra, mas se tudo der certo a partir de 2017 não tem desculpa, essas despesas tem que baixar! 

Com a obra também continua tudo na mesma, mas estou na reta final, com data de término das despesas relacionadas a ela em janeiro/2017, (mê que provavelmente não terei aporte).

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:

 (clique para melhor visualização)

Dados:

Rendimentos recebidos: R$188,72

Rent. S/ capital investido: 0,85%

Rent. S/ capital em 31/10: 0,77%

Variação em relação ao mês anterior: + 9,38%

Total de DY recebidos no ano: R$ 1.276,50

Meta de DY para 2016: R$ 1.500,00

1º etapa da IF concluída: 11%

* Valorização da carteira de FIIs: +16,30%

Comentários:

Mesmo aportando este mês em Fii de papel (CPTS) fiquei com um retorno sobre capital investido na casa dos 0,85% (que é a meta) mas esperava mais (como já explicado) pois o próximo aporte será destinado a tijolos e então vai ser difícil se manter nesta meta no mês que vem. 

Inclui nos dados a Meta de DY para 2016, acho importante ter um objetivo de curto prazo traçado, ajuda a focar e também serve de incentivo (pretendo comemorar estas metas alcançadas). 

* Passei a calcular a valorização da carteira de FIIs através da Planilha do AdP pelo sistema de cotas. Acho bem interessante a metodologia e resolvi aderir. Fiquei com um pouco de dúvida na hora do preenchimento dela pois, na própria tabela, ha recomendação para não contabilizar os rendimentos recebidos e reinvestidos como aporte (por consequência entra como rentabilidade) e não via desta maneira os DY. Mas fui em busca de informação e aqui está explicado por que é feito desta maneira. 

Abraço!

ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.