terça-feira, 14 de fevereiro de 2017

CSHG LOGISTICA FII - HGLG11


Este é o primeiro de uma série de posts que pretendo fazer detalhando cada fundo que tenho em carteira e logo depois, os que estão cotados a entrar (vide post de dezembro).



Três são os motivos para está série:

1º - Muitos leitores têm questionado quais os critérios adotei para compra de cada fundo que possuo. 

2º - Outro motivo é o aprendizado, visto que, escrevendo temos maiores chance de aprender do que apenas lendo.

3º - Registrar aqui quais foram os critérios para a compra de cada ativo, para que possa ser 
revisado de tempos em tempos se permanecem com os mesmos fundamentos.

Quando comecei o blog, os primeiros posts foram justamente sobre os ativos que eu adquiria. Por isso, FLMA, SDIL E BRCR já tem posts explicando os motivos que me levaram a compra, assim como FMOF que também tem um post exclusivo. No fim de cada novo post deixarei também o link dos que já foram comentados.

Acredito que será um bom exercício, agregando conhecimento e elucidando para tomada de decisões.

* Não sou muito bom com palavras - motivo pelo qual escrevo pouco aqui - mas prometo me esforçar!
* Todas as informações foram retiradas dos relatórios disponíveis no site da Bovespa (Clique Aqui) e/ou opinião própria.


                                     
 CSHG LOGÍSTICA FII 
  -HGLG11-

O fundo se enquadra no seguimento tijolo com investimentos predominantes em imóveis destinados a atividade logística e industrial. 
O fundo encerrou o ano de 2016 com participação em 119 unidades locáveis, em oito empreendimentos totalizando 176 mil m² de área locável e 66 contratos de locação firmados. 

Areá Bruta Locável e unidades são distribuídas da seguinte forma: 

São Paulo

Master Offices 14.356m² (21 unidades)
Brascabos Rio Claro 11.492 m² (1 unidade)
Ed. Onix s Ed. Safira 11.869 m² (6 unidades)
Ed. Os Lusíadas 6.232 m² (3 unidades)
Ed. Albatroz 20.154 m² (6 unidades
Tech Town 7.885 m² (3 unidades)

Santa Catarina

Cremer Blumenau 65.825 m² (1 unidade)
Perini Business Park - COTAS DE FIIB11 37.806 M² (78 unidades)

Administradora: CSHG
Inicio: 2010
PL 12/2016: R$ 368.443.190,00 (R$ 1.083,34 POR COTA)
Preço de Mercado 52 meses: Min. R$840,00 Máx. R$1.294,00
Presença em pregões: 100% (dezembro/2016)
Indice. Reajuste: 44% IGP-M 56% IPCA
Vacância: 9% (dezembro/2016)
Ativos pares: CXTL, EURO, FIIP, SDIL, TRXL.


EVOLUÇÃO DOS RENDIMENTOS

2010 -   5,03 -
2011 -  89,34  + 1.676%
2012 -  96,20  + 7,68%
2013 - 101,35  + 5,35%
2014 - 123,90  + 22,25%
2015 - 146,90  + 18,56%
2016 - 104,40 (-) 28,94%

* O fundo teve três emissões de cotas

COMENTÁRIO: Quando decidi por comprar este fundo levei em consideração a localização dos imóveis que estão em locais estratégicos, a boa diversificação em imóveis e inquilinos, ou seja é um fundo multi-multi, e a gestão da CSHG que depois de muito ler a respeito me parece uma empresa que preza pela qualidade dos serviços prestados e interesses dos cotistas. Já tinha adquirido SDIL, e por hora neste seguimento, acredito estar bem posicionado. O Fundo tem conseguido manter a vacância reduzida e os proventos previsíveis. 
Para 2017 a vacância anunciada tende a aumentar (fevereiro já está em 18%) devido a baixa atividade econômica atual. 
A participação em FIIB também acho uma escolha acertada, ótimo empreendimento e bem pulverizado.
O ponto que eu vejo como negativo neste ativo é o fato do fundo, em alguns ativos, não ter 100% de participação nos imóveis, o que deixa um pouco vulnerável a possíveis mudanças que podem não ser favoráveis ao fundo (e a nós, cotistas).


O segmento -Logística- deve representar 9% da carteira global até final de 2017. 

Ativos já comentados:



ATENÇÃO: ESTE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTOS E NEM ANALISE, TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

terça-feira, 7 de fevereiro de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS FEVEREIRO/2017

Buenas companheiros da busca pela renda passiva. Hoje é dia de registrar quanto pingará na conta este mês, bem como as despesas que terei que pagar.

Segue os blogs dos ranking que participo:

 DESPESAS: Este mês consegui reduzir um pouco as despesas, não foi grande coisa, mas já anima um pouco.
Sigo pagando presentes e algumas despesas parceladas no fim do ano.

RECEITAS: Já esperava um mês de rendimentos magros já que a gordura do semestre foi distribuída em janeiro. Alguns fundos reduziram muito esse mês os rendimentos se comparados ao mês passado. Outros me surpreenderam positivamente entregando rendimentos fartos como CPTS e BRCR que divulgou a pouco a renda.

Como já comentado anteriormente, esse mês o aporte seria prejudicado para repor o que usei da reserva de emergência em janeiro. Fiz um aporte de 2k em tesouro selic e paguei a “dívida”.
Com o que sobrou fui às compras hoje e adquiri cotas de BBPO e FLMA além de algumas do novo integrante da carteira, MFII – Mérito desenvolvimento Imobiliário.

Os empréstimos sigo recebendo, e a previsão é de parcelas gordas para os próximos meses que se converterão em aportes fortes em FIIs!

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:





Dados:

Rendimentos recebidos: R$256,95

Rent. S/ capital investido: 0,85%

Rent. S/ capital em 31/01/2017: 0,72%

Variação em relação ao mês anterior: -3,88%

Total de DY recebidos no ano: R$ 524,26

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 14%

Valorização acumulada da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 22,42%

Valorização no Mês: 7,57%

COMENTÁRIOS:
Neste mês os rendimentos foram menores, reflexo da distribuição menor dos rendimentos e também da falta de aporte em janeiro. A rentabilidade sobre o capital investido contínua na meta dos 0,85%, já sobre o capital total, reduziu bastante por conta da disparada do preço das cotas em janeiro.
Mês de março devo melhorar os aportes, pois as despesas com a obra terminaram por enquanto e devo receber parcelas maiores dos empréstimos. Por outro lado, no mês que vem terei férias, então não dá pra precisar de quanto será o aporte ainda. 

Voltarei a fazer posts específicos sobre os ativos que tenho em carteira para expor a lógica que me levou a adquiri-los. Alguns leitores têm perguntado quanto a isso e assim aproveito para manter um registro dos motivos que me levaram a investir para futuras reflexões. Tentarei fazer um ou dois posts por mês!

ATENÇÃO: ESTE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

quarta-feira, 1 de fevereiro de 2017

FECHAMENTO JENEIRO/2017 R$ 35.684,84 + 2.512,09 (7,57%)

Bom dia pessoal! Dia de mais um fechamento com a conta novamente no positivo.

Como relatado em posts anteriores, este mês não teve aporte, apenas reinvesti os aluguéis recebidos. Foi a primeira vez que não coloquei dinheiro novo com exceção de abril/2016 quando ainda estava re-alocando o patrimônio. Confesso que não é uma sensação nada boa pra nós que somos poupadores assíduos.

Fora isso, ainda tem o fato que utilizei uma grana da reserva de segurança pra poder pagar todas as contas de janeiro referentes á obra (quase todas :/). Por conta disto, esse mês de fevereiro vou repor a grana retirada, pois sei da importância desta reserva e por conta disto não terei aporte nos níveis previstos.

Este começo de ano também tem sido particularmente difícil, pois em 10 anos de escritório, sempre tirei alguns dias de férias em dezembro, nem que fosse um feriadão prolongado (4,5 dias). Optei por tirar férias só em março, mas confesso que por conta da carga horária estendida e dos finais de semana trabalhados na obra, estou chegando próximo ao esgotamento e já sinto meu trabalho rendendo muito menos, logo em um período de bastante trabalho. Pra que isso não se repita, vou tirar férias duas vezes por ano, uma em março onde pretendo viajar e curtir o veraneio e outra no ultimo trimestre do ano nem que fique em casa pra preparar o psicológico e também o físico pra correria de começo de ano.

Do lado financeiro, terei este mês de fevereiro algumas despesas residuais relacionadas a obra, coisa pouca mas que impacta ainda os aportes. As despesas de começo de ano também pesam no orçamento como IPTU e presentes de natal. IPVA só no vencimento!

As receitas continuam na mesma, aguardando o reajuste do salário de março, isso se vier né!
Os empréstimos, este mês acabei por negar dois! Por conhecer as pessoas, e saber que não passam por um período confortável (pior que em outros anos) optei por negar e destinar o que vai entrar agora em fevereiro para os FIIs. Sigo recebendo as parcelas da grana que esta na rua.

A carteira de FIIs teve um desempenho fantástico este mês com a curva dos juros se concretizando. Só não fico mais feliz com isso, pois sei que pagarei mais caro nas próximas compras. Acredito que o fôlego está com os dias contados, pois o mercado já adiantou uma Selic a 10% e é possível que tenhamos algumas correções visto que, as vacâncias continuam a aumentar e uma retomada consistente da economia tende a ser mais lenta. Reparei nos gráficos também que muitos fundos estão em topos históricos, o que reforça ainda mais uma possível queda nos preços.

Os rendimentos vêm mais magros este mês, algo já esperado e confirmado ontem depois de muita raiva com aquele site da Bovespa. Que bagaço que ficou aquilo em!


Sem mais delongas vamos aos números: 



Acompanhamento pela planilha do AdP:




ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

sábado, 7 de janeiro de 2017

RENDIMENTO/DESPESAS JANEIRO/2017

Fala pessoal, registrando aqui o primeiro balanço de despesas e renda passiva de 2017.


Seguem os Blogs dos ranking que participo:


Despesas: Esse mês de dezembro é de matar o peão, vou lhes contar em! Pra começar foram nada mais, nada menos que cinco eventos sociais: churrasco do trabalho, dos colegas, dos amigos da família, e por ai vai. Todos na base de 50 conto cada um no mínimo!

Depois vem os presentes que por mais simples que sejam, sempre nos levam o suado money que seria do aporte.

Como costumo centralizar tudo no cartão de crédito pra poder ter um controle melhor dos gastos e não precisar ficar quebrando a cabeça pra saber onde foi a grana que sumiu, todas as despesas de dezembro (essas que descrevi e muitas outras) só vão ser quitadas neste mês.

Como já relatado no ultimo post, esse mês de janeiro não terei aporte, com exceção do re-investimento dos rendimentos. Isso ocorre, pois em dezembro arquei com a ultima grande despesa da obra: a cobertura. Não quis optar por parcelar pra não entrar o ano com dívidas (além de janeiro), mas acabei me passando um pouco nas contas, e hoje fazendo o balanço das despesas e receitas, vi que vai faltar cerca de 1k para quitar todos os compromissos. Isso se deve um pouco a alguns gastos inesperados e a queda das horas extras por conta de dias de folga em dezembro. Vou apelar para reserva de emergência para não pagar juros de cheque especial e no mês que vem reponho, prejudicando assim, mais um mês de 2017. Paciência!


Receitas: Do lado das receitas ta sendo só alegria (ou quase kkk). Os rendimentos recebidos em janeiro referentes a dezembro trazem (normalmente) uma gordura extra acumulada durante o semestre, já que os fundos são obrigados a distribuir 95% das receitas auferidas no período.

A maioria dos fundos surpreendeu positivamente com rendimentos bem acima da média, como por exemplo: FLMA, SDIL, CTXT, KNCR e o destaque para o BBPO que anunciou “a gorda”.

Minha reação ao ver o anuncio de rendimentos de BBPO

Mas...

Por outro lado, sempre têm o estraga prazeres né?! Esperava uma renda em FMOF de no mínimo R$ 0,25 - igual a do mês anterior, porém logo após o anuncio de míseros R$ 0,09 cents de rendimentos veio o esclarecimento: Um dos já poucos inquilinos não efetuou o pagamento do aluguel e por isso a queda nos rendimentos. É um risco que se corre infelizmente.

Este mês tive um aumento de 29,62% nos rendimentos se comparados ao mês anterior. Claro que este patamar de renda muito provavelmente não se consolide para o próximo mês, pois as receitas voltam à média, além de que, este mês não terei aporte. Mas acredito que o patamar de 2xx,00 de renda passiva se manterá!

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:


Decolada impressionante das despesas :/


Dados

Rendimentos recebidos: R$267,31

Rent. S/ capital investido: 0,87%

Rent. S/ capital em 31/12/2016: 0,81%

Variação em relação ao mês anterior: 29,62%

Total de DY recebidos no ano: 267,31

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 13%

Valorização da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 13,80%

Valorização no Mês: 2,54%

 
Comentários:
Começo de ano difícil do lado das despesas (o gráfico deixa claro isso), mas que tende a melhorar e voltar ao normal para os próximos meses. Acredito que com o aporte de dezembro tenha consolidado o novo patamar das receitas acima de duzentos reais, o que me deixa muito satisfeito. A rentabilidade também tem se mantido satisfatória com o mix de fundos de papel e tijolos, mesmo tendo muita vacância nos fundos investidos e isso é bom, pois os retornos podem melhorar com uma retomada da economia.

Este mês também esqueci de comentar, mas fiz uma mudança nos ativos. Um giro de carteira! Resolvi fechar posição no fundo de fundos BCFF, pois tenho interesse em investir diretamente em vários fundos que compõem a carteira deste fundo e por isso tomei esta decisão. Os demais ativos acredito muito nos seus potenciais e por isso mudanças talvez demorem a acontecer.

Por hoje era isso, um bom inicio de ano para todos.


Abraço!

ATUALIZAÇÃO 

Só para constar nos registros, depois da publicação do post recebi um aviso de ratificação do pagamento do fundo FMOF, onde ao invés dos 0,09 cents por cota será depositado 0,12. Mês que vem já virá certo na publicação.

ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.