sexta-feira, 24 de março de 2017

BB PROGRESSIVO II - BBPO11

O fundo foi criado com o objetivo de adquirir sessenta e quatro imóveis do Banco do Brasil por meio de contrato Sale Leaseback para posterior locação para o próprio banco, em um contrato atípico firmado pelo prazo de dez anos.

Os imóveis que compõem a carteira do fundo são agências bancárias e edifícios comerciais distribuído geograficamente da seguinte forma:

  
Características do Contrato Atípico

  • Locatário: Banco do Brasil

  • Prazo: 10 anos (2012 – 2022)

  • Indexador: IPCA

  • Mês de reajuste: Agosto

·          Rescisão Antecipada: Em casos de rescisão, por decisão do locatário, antes da conclusão dos dez anos iniciais, o Banco do Brasil se compromete a pagar ao fundo, a título de perdas e danos prefixados, o fluxo do aluguel remanescente.

  • Benfeitorias e conservação: O fundo fica obrigado a manter os imóveis em boas condições:

Características da IPO

  • Data Inicial: 23/08/2012

  • Benchmark: IPCA+ 8,5%

  • Administrador: Votorantim

  • Receita de Locação na Oferta: 12.000.000,00 a.m

  • Cotas Emitidas: 15.919.690

  • Valor da Emissão: 1,6B

                                                          Ed. Sede III em Brasília

Informações Financeiras – base fevereiro/2017


  • Valor dos Imóveis: 1,33B

  • Disponibilidades: 172M

  • Outros Créditos: 5,2M

  • Aluguel Corrigido: 16,1M (+34% - ipca)

  • Dividendo: R$ 0,955

  • Valor Cota: R$ 135,95

  • DY: 0,70%

  • Valor patrimonial: R$ 93,26

Evolução dos Rendimentos

2012 – R$ 0,00
2013 – R$ 8,70
2014 – R$ 9,23 + 6,06%
2015 – R$ 9,93 + 7,57%
2016 – R$ 10,93 + 10,12%

* O fundo teve apenas uma emissão de cotas.

COMENTÁRIO: Ótimo fundo que tem evoluído bem por conta do contrato de aluguel firmado com o BB.  Este ativo traz segurança e rentabilidade a carteira por conta da atipicidade do contrato de dez anos e pela reposição da inflação também garantida pelo contrato. A diversificação dos imóveis e sua manutenção farão com que, mesmo em uma eventual não renovações de contrato em 2022 por parte do BB, continuem sendo ativos atrativos. Conheço alguns imóveis pertencentes ao fundo, não são imóveis novos, porém contam com a localização muito boa e com a reserva feita para manutenção, acredito que não há por que se preocupar por enquanto.
Pretendo ainda ter outros fundos de bancos em carteira pelos mesmos motivos, um deles inclusive é o BBRC, outro fundo do BB com imóveis excelentes e mais novos.

O segmento de agências bancárias e o fundo BBPO devem representar, até dezembro de 2017, 15% e 4,5% da carteira de FIIs respectivamente.

Ativos já comentados:


ATENÇÃO: ESTE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTOS E NEM ANALISE, TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

quinta-feira, 16 de março de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS MARÇO/2017

Buenas galera, como já de costume, hoje relato aqui as despesas e receitas do mês de março.

Quero me desculpar pela demora em aprovar e responder os comentários, o motivo foi que sai de férias o procurei me afastar o máximo do mundo virtual, inclusive de redes sociais. Foi uma forma de re-organizar os pensamento e me concentrar no foco IF.



Despesas: As despesas esse mês deram uma recuada apesar das férias, explico: Paguei tudo pelo cartão de crédito pra poder ter o controle de tudo que eu gastei. Por este motivo as despesas referentes ao período de férias (aluguel, combustível, comida, presentes, etc...) só vão aparecer no próximo balanço – abril-.

Receitas: Esperava rendimentos em linha com o mês anterior pelo pequeno aporte que fiz em fevereiro e queda em alguns rendimentos pagos por alguns fundos de papel por conta dos cortes na taxa selic. Surpreendi-me e acabou vindo um pingo a mais, o que é bem positivo!

Tenho recebido os empréstimos como o esperado. Esta semana concedi mais um empréstimo no valor de R$ 2.300,00. A taxa pactuada foi de 5% mais 3% a.m sobre o saldo. Vou receber parcelas conforme o tomador puder ir me pagando e atualizando o saldo devedor. Com este valor me aproximo de 15k nesta modalidade, lembrando que não contabilizo este valor no blog, que é destinado apenas ao seguimento FII.

Segue o gráfico da 1ª etapa da IF:



Dados:

Rendimentos recebidos: R$265.65

Rent. S/ capital investido: 0,81%

Rent. S/ capital em 24/02/2017: 0,70%

Variação em relação ao mês anterior: +3,40%

Total de DY recebidos no ano: R$ 789,91

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 16%

Valorização acumulada da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 24,36%

Variação do mês: 2,56%


Comentário: O mês foi de retomada no crescimento dos rendimentos. Acompanhado disto veio a redução nas despesas, o que fez com que eu atingisse 16% da caminhada rumo a IF.

Este mês de março já fiz meu aporte e os rendimentos devem ter um bom crescimento no mês que vem. Em abril, tenho as despesas das férias para pagar, junto com o IPVA e a reposição da reserva de emergência que usei para conceder o empréstimo de 2,3k este mês. Com isso talvez não tenha aporte ou venha a ser pouco significativo.

Assim que der vou publicar mais uma análise de algum fundo que tenho em carteira. Não vou precisar o dia pois este mês começa o período de IRPF, além de ter que por em dia tudo que ficou pra trás nas férias.



ATENÇÃO: ESTE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

terça-feira, 28 de fevereiro de 2017

FECHAMENTO FEVEREIRO/2017 R$38.241,29 + R$2.556,45 (+7,16%).

Buenas galera, dia de acerto de contas e o gráfico ao lado fala por si só!


Batemos os 2.000 pontos no índice IFIX, recorde absoluto. As cotações jamais chegaram próximas a este ponto sendo que, o topo mais alto até então tinha sido de 1.600 pontos em 2013.

O que isto quer dizer? Economia aquecida? Brasil crescendo? Locomotiva a mil? Não creio! Pra mim um movimento típico de especulação, haja vista a real situação da nossa economia. Desemprego também em níveis históricos, carga tributária nas alturas, dificuldade para as empresas crescerem e no setor que o IFIX representa, só crescem as vacâncias, revisionais e inadimplência.

Esse movimento tem se dado puramente pela expectativa futura de melhora na economia. No começo do ano passado, com as reviravoltas na política, medida de contenção de gastos, reforma da previdência, compromisso em controlar a inflação e redução dos juros fez com que grande parte do capital investido em renda fixa que se beneficiavam de juros irreais, migrasse para a renda variável, na expectativa de alavancagem os ganhos.

Quem comprou fundo e ações no começo de 2016 hoje vislumbram uma valorização de 50%, 60% ,80%, 100%+ em seus ativos. Mas ainda tem muita gente chegando, seguindo dicas de gurus do mercado e comprando em patamares, como já dito, muito além dos históricos. É só abrir o book e ver que a quantidade de compradores é muito superior aos que desejam vender.  A pergunta que fica é: Tem espaço pra subir mais? Quando será a invertida? O risco de entrada nesses níveis supera a expectativa de ganhos? Ou a expectativa de ganhos ainda supera o risco das grandes perdas em caso de um rumo diferente do atual?

O perfil que tenho hoje é de compras pequenas e contínuas, fazendo com que eu compre tanto na alta quanto na baixa, na expectativa de um balanceamento natural ao longo do tempo. Estou visando o aumento da renda passiva, e o aumento no patrimônio fica em segundo plano sendo algo quase natural ao longo do tempo. Sei que novos fatos podem surgir amanhã e derrubar as cotações e junto meu pequeno patrimônio, e por isso sempre que abro o HB e vejo os preços subindo, procuro não ficar tão animado e penso também no momento em que o contrário irá acontecer, visto que, ainda não enfrentei este tipo de episódio. Mas será que toda essa galera que está chegando hoje está preparada pra isso? Será que sabem que isso é algo iminente? E que talvez tudo que foi ganho nesses anos de selic nas alturas e economias se perca em alguns meses? Pouco provável!

Indo ao que interessa...

Mês de fevereiro voltei a aportar, porém com um “desfalque” que foi a recomposição da reserva de emergência utilizada em janeiro. Segui comprando fundos que pra mim são bons ativos e que demonstram capacidade de se manterem assim por muito tempo.
Reinvesti os aluguéis recebidos também, fazendo minha parte para que os juros compostos cumpram com seus deveres.
Mês extremamente corrido pra quem trabalha na área de contábeis. Tivemos 6 dias a menos de fevereiro, o que gerou muito stress no dia a dia para cumprir com todas as incumbências.
Passado esse mês corrido, vem março, mês das tão esperadas e necessitadas férias onde preciso recarregar as baterias para seguir firme no objetivo de um dia ser livre financeiramente.
Terei gastos extras, mas que terão efeito caixa apenas no fechamento de abril, pois pagarei tudo no cartão de crédito para maior controle e comodidade.


Vamos ao resultado:


Acompanhamento pela planilha do AdP:


Por hoje era isso, bom fechamento aos colegas de blogosfera!


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terça-feira, 14 de fevereiro de 2017

CSHG LOGISTICA FII - HGLG11


Este é o primeiro de uma série de posts que pretendo fazer detalhando cada fundo que tenho em carteira e logo depois, os que estão cotados a entrar (vide post de dezembro).



Três são os motivos para está série:

1º - Muitos leitores têm questionado quais os critérios adotei para compra de cada fundo que possuo. 

2º - Outro motivo é o aprendizado, visto que, escrevendo temos maiores chance de aprender do que apenas lendo.

3º - Registrar aqui quais foram os critérios para a compra de cada ativo, para que possa ser 
revisado de tempos em tempos se permanecem com os mesmos fundamentos.

Quando comecei o blog, os primeiros posts foram justamente sobre os ativos que eu adquiria. Por isso, FLMA, SDIL E BRCR já tem posts explicando os motivos que me levaram a compra, assim como FMOF que também tem um post exclusivo. No fim de cada novo post deixarei também o link dos que já foram comentados.

Acredito que será um bom exercício, agregando conhecimento e elucidando para tomada de decisões.

* Não sou muito bom com palavras - motivo pelo qual escrevo pouco aqui - mas prometo me esforçar!
* Todas as informações foram retiradas dos relatórios disponíveis no site da Bovespa (Clique Aqui) e/ou opinião própria.


                                     
 CSHG LOGÍSTICA FII 
  -HGLG11-

O fundo se enquadra no seguimento tijolo com investimentos predominantes em imóveis destinados a atividade logística e industrial. 
O fundo encerrou o ano de 2016 com participação em 119 unidades locáveis, em oito empreendimentos totalizando 176 mil m² de área locável e 66 contratos de locação firmados. 

Areá Bruta Locável e unidades são distribuídas da seguinte forma: 

São Paulo

Master Offices 14.356m² (21 unidades)
Brascabos Rio Claro 11.492 m² (1 unidade)
Ed. Onix s Ed. Safira 11.869 m² (6 unidades)
Ed. Os Lusíadas 6.232 m² (3 unidades)
Ed. Albatroz 20.154 m² (6 unidades
Tech Town 7.885 m² (3 unidades)

Santa Catarina

Cremer Blumenau 65.825 m² (1 unidade)
Perini Business Park - COTAS DE FIIB11 37.806 M² (78 unidades)

Administradora: CSHG
Inicio: 2010
PL 12/2016: R$ 368.443.190,00 (R$ 1.083,34 POR COTA)
Preço de Mercado 52 meses: Min. R$840,00 Máx. R$1.294,00
Presença em pregões: 100% (dezembro/2016)
Indice. Reajuste: 44% IGP-M 56% IPCA
Vacância: 9% (dezembro/2016)
Ativos pares: CXTL, EURO, FIIP, SDIL, TRXL.


EVOLUÇÃO DOS RENDIMENTOS

2010 -   5,03 -
2011 -  89,34  + 1.676%
2012 -  96,20  + 7,68%
2013 - 101,35  + 5,35%
2014 - 123,90  + 22,25%
2015 - 146,90  + 18,56%
2016 - 104,40 (-) 28,94%

* O fundo teve três emissões de cotas

COMENTÁRIO: Quando decidi por comprar este fundo levei em consideração a localização dos imóveis que estão em locais estratégicos, a boa diversificação em imóveis e inquilinos, ou seja é um fundo multi-multi, e a gestão da CSHG que depois de muito ler a respeito me parece uma empresa que preza pela qualidade dos serviços prestados e interesses dos cotistas. Já tinha adquirido SDIL, e por hora neste seguimento, acredito estar bem posicionado. O Fundo tem conseguido manter a vacância reduzida e os proventos previsíveis. 
Para 2017 a vacância anunciada tende a aumentar (fevereiro já está em 18%) devido a baixa atividade econômica atual. 
A participação em FIIB também acho uma escolha acertada, ótimo empreendimento e bem pulverizado.
O ponto que eu vejo como negativo neste ativo é o fato do fundo, em alguns ativos, não ter 100% de participação nos imóveis, o que deixa um pouco vulnerável a possíveis mudanças que podem não ser favoráveis ao fundo (e a nós, cotistas).


O segmento -Logística- deve representar 9% da carteira global até final de 2017. 

Ativos já comentados:



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