terça-feira, 31 de outubro de 2017

FECHAMENTO OUTUBRO/2017 R$ 74.211,49 + R$ 4.277,39 (+6,12%)

Buenas pessoal, já vou registrar o fechamento mensal pra durante o mês sobrar tempo para acompanhar o blog dos companheiros (sempre leio, mas nem sempre comento).

Quem acompanha o blog deve ter sentido falta do post onde detalho a renda passiva recebida no mês. Foi proposital, pois antes eu fazia o post antes de ter recebido os rendimentos (apurava por competência logo que os rendimentos eram anunciados) e agora vou fazer o registro com efeito caixa (no fim do mês, depois de ter recebido tudo).

Este mês o aporte foi reduzido (pra variar rsrs), pois tive que pagar o DARF referente aos lucros apurados no mês de setembro com as vendas e encerramento de participação em alguns fundos!

O aporte foi para corretora, explico. No mês anterior já tinha comentado que estou comprando fundos de papel. Quando fui efetuar a compra este mês, as cotações tinham dado uma espichada. Além disso, com um novo corte na selic, acredito que no decorrer de novembro os preços melhorem ainda mais. Por isso deixei ordens de compra nos preços desejáveis e apliquei em tesouro selic pra ir remunerando a grana.

A carteira performou muito bem em outubro entregando um retorno de 1,75%. No ano já são 17,31% e no acumulado 25,28%.

No registro das despesas e receitas passivas fiz uma mudança também. Para fins de registro no gráfico, vou usar a média de 12 meses das despesas, assim o gráfico fica mais “apresentável” já que as variações não são tão bruscas e também o percentual de renda passiva fica mais condizente.


Sem mais delongas, segue os números:



ACOMPANHAMENTO PLANILHA DO ADP:



GRÁFICO DA EVOLUÇÃO 1º ETAPA IF:



Dados:

Rendimentos recebidos: R$418,76

Rent. S/ capital investido: 0,70%

Rent. S/ capital em 31/10/2017: 0,57%

Variação em relação ao mês anterior: +3,00%

Total de DY recebidos no ano: R$ 3.319,94

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 22%

Valorização acum. da carteira de FII (sist. de cotas AdP): 25,28%

Variação do mês: 1,75%


OS OBSTÁCULOS SÓ SÃO DIFÍCEIS ATÉ SEREM SUPERADOS!

sábado, 30 de setembro de 2017

FECHAMENTO SETEMBRO/2017 R$69,934,10 + R$6.959,62 (+11,05%)

Reação ao fazer o fechamento de setembro!

Buenas pessoal, fim de mês chegou e hoje começam a surgir os posts de fechamento da galera da finansfera e diga se de passagem, todos até agora com ótimos resultados!

Com um bom desempenho do IFIX (6,58%) o meu resultado também surpreendeu. Foram 6,69% de rentabilidade sobre minha pequena carteira, o que equivale a R$ 4.386,82 a mais na conta (com picos durante o mês que chegaram a mais de 6.000,00).

Fiz algumas mudanças na carteira, saindo alguns fundos que considero esticados demais, além de focar em fundos maiores (diversificação e patrimônio). Todas as vendas foram feitas com boa margem de lucro para o pequeno tempo que os mantive em carteira. Resta agora pagar o DARF!

Faltam aproximadamente 20.000,00 para cumprir a meta estipulada para este ano de patrimônio (90k). Com a expectativa de novos cortes na selic, e consequentemente, mais altas no IFIX, acredito ainda ser possível alcançar esta meta já que ainda terei aproximadamente 15k em aportes até dezembro.

Sigo comprando FIIs, porém agora visando os fundos de recebíveis por conta do recuo nas cotações (e também dos rendimento), por acreditar que juros em 1 digito está fora da realidade de longo prazo para o Brasil (as duas vezes que isso aconteceu, durou muito pouco tempo).

Fundos de tijolos nos preços atuais estão pagando menos de 7% a.a. Considero sem margem de segurança para compras nestes níveis já que são renda variável!

O aporte deste mês foi prejudicado pela queda no fluxo de caixa anunciado no fechamento anterior e também pelo descasamento de algumas despesas com a obra que estavam parceladas (e de outros gastos não tão necessários rsrs). 

Vou seguir aportando em FIIs até o fim do ano, após isto, vou fazer caixa em renda fixa e esperar oportunidades de virar sócio de algumas empresas que já venho acompanhando a algum tempo (muitas com mais de 30% de rentabilidade acumulada em 2017).

 SEM MAIS DELONGAS, SEGUE O RESULTADO



ACOMPANHAMENTO PLANILHA DO ADP:



A VIDA NÃO É UMA CORRIDA DE VELOCIDADE E SIM DE RESISTÊNCIA!!!

segunda-feira, 18 de setembro de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS SETEMBRO/2017

SEGUE GRÁFICO DA PRIMEIRA ETAPA DA IF:



Dados:

Rendimentos recebidos: R$406,60

Rent. S/ capital investido: 0,75%

Rent. S/ capital em 31/08/2017: 0,65%

Variação em relação ao mês anterior: +6,19%

Total de DY recebidos no ano: R$ 2.901,18

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 19%

Valorização acum. da carteira de FII (sist. de cotas AdP): 17,35%

Variação do mês: 0,93%

segunda-feira, 4 de setembro de 2017

FECHAMENTO AGOSTO/2017 R$ 62.974,48 + R$4.005,70 (+6,79%)

Buenas pessoal, mais um mês de aumento patrimonial e rentabilidade no azul. 

A expectativa era de um aporte um pouco maior, porém tive despesas com médico e remédios por conta de um pequeno acidente em casa.

Fora isso também tive despesas extras com o carro e uma grana destinada para a obra.

Tive mais 10 dias de férias que também pesaram no orçamento.

Meu fluxo de caixa tende a ficar mais apertado nos próximos meses, visto que os empréstimos que recebia parcelados estão chegando ao fim, ficando apenas aqueles onde recebo apenas os juros mensalmente. 

Vou tentar manter os aportes na casa dos 3,5k mas para tanto, terei que cortar os aportes na obra e reduzir algumas despesas. 

Seguem os números:


Acompanhamento planilha do AdP:


Nas grandes batalhas da vida, o primeiro passo para a vitória é o desejo de vencer.

quinta-feira, 17 de agosto de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS AGOSTO/2017

SEGUE O GRÁFICO DA PRIMEIRA ETAPA DA IF



Dados:

Rendimentos recebidos: R$382,93

Rent. S/ capital investido: 0,72%

Rent. S/ capital em 30/07/2017: 0,65%

Variação em relação ao mês anterior: +7,10%

Total de DY recebidos no ano: R$ 2.494,58

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 24%

Valorização acum. da carteira de FII (sist. de cotas AdP): 17,37%

Variação do mês: 0,41%

terça-feira, 1 de agosto de 2017

FECHAMENTO JULHO/2017 R$ 58.968,78 + R$4.291,51 (+7,85%)

Buenas pessoal, mais um fechamento rápido apenas para não quebrar a rotina. 

Ando meio sem tempo e também com menos empolgação para escrever. Os dias estão cada vez mais curtos, durante a semana são 12h de trabalho e aos fins de semana (domingo) tenho trabalhado em casa.

Isso evidência quão importante é ter uma renda passiva suficiente para proporcionar mais tranquilidade no futuro. Cada aporte significa mais tempo que terei disponível lá na frente, cada pingado representa mais um passo rumo  a liberdade. O caminho é sem dúvida longo, mas sei também que é possível. Alguns colegas da blogosfera já estão aonde quero chegar, e sei que com dedicação e um pouco de expertise e paciência também chegarei. 

Aos números:



Acompanhamento planilha do AdP:


                   


A ESTRADA PARA O SUCESSO ESTÁ SEMPRE EM CONSTRUÇÃO!


segunda-feira, 17 de julho de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS JULHO/2017

Segue o gráfico da primeira etapa da IF:


Dados:


Rendimentos recebidos: R$357,57

Rent. S/ capital investido: 0,75%

Rent. S/ capital em 30/06/2017: 0,66%

Variação em relação ao mês anterior: +7,31%

Total de DY recebidos no ano: R$ 2.111,65

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 20%

Valorização acum. da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 18,37%

Variação do mês: 1,31%

segunda-feira, 3 de julho de 2017

FECHAMENTO JUNHO/2017 R$54.677,27 + R$3.387,37 (+6,60%)

Buenas pessoal, dia de registrar mais um fechamento mensal e desta vez o semestral também atualizando receitas, despesas, carteira atual e metas para os próximos seis meses.

Em maio o blog fechou um ano de existência! Um ano que venho compartilhando com os companheiros minha rotina em busca da sonhada independência financeira. Neste período o blog alcançou mais de 60 mil views. Foram 39 posts com quase 500 comentários.

Estes são números que jamais imaginei alcançar quando decidi tornar público essa espécie de diário de investimentos. Muito obrigado por acompanharem o blog e a jornada em busca do objetivo principal:“Independência Financeira”.

Balanço 1º semestre 2017.


Despesas: Os primeiros meses do ano sempre são mais difíceis, impostos de carro e casa por pagar, IR, férias, muitas datas comemorativas, entre outros percalços.

Mesmo assim, no mês de junho consegui chegar ao patamar desejado de despesas mensais que me possibilitariam aportes em linha com o planejado lá no começo do ano.


Notem que os gastos com transporte são responsáveis por 16% do total ficando atrás apenas de despesas com alimentação 17%. Infelizmente são gastos essenciais, e talvez venham a aumentar com a possibilidade de ter que pagar box no trabalho (atualmente faço uso de uma vaga livre).

Receitas: Como comentado no post de fechamento do mês passado, no mês de junho superei a renda passiva total recebida no ano anterior. Até então recebi R$ 1.754,08 em rendimentos de fundos imobiliários que foram devidamente reinvestidos, contribuindo assim com a máquina dos juros compostos.

A soma das receitas passivas (rendimentos fundos imobiliários) e ativas (salário, horas extras, bônus, 1/3 férias e empréstimos ativos) é esta: 


Gastos com a obra: Estes gastos mantenho em planilha separada para não distorcer as despesas: Foram gastos no período R$ 8.000,00 onde R$ 3.500,00 referentes a saldos de 2016 e R$ 4.500,00 referentes ao primeiro semestre 2017.

Aportes: Até o momento foi aportado um total de R$ 18.796,47 sendo R$ 17.042,39 de dinheiro novo e R$ 1.754,08 referentes aos proventos passivos.

Empréstimos: tenho aproximadamente R$ 11.000,00 para receber no decorrer do próximo semestre.

Alocação atual da carteira de Fundos Imobiliários - FII -


   
Em amarelo os setores que já aportei o planejado para 2017

                               Em amarelo os fundos fechados para novos aportes
 Os fundos que estão sem valor (fcfl, nslu, saag e xpom) optei por deixar de fora dos aportes deste ano.


No caixa tem um valor de R$1.315,00 pra ser agregado assim que compensar uma venda feita (D+2)

Consolidado



Planilha de rentabilidade Além da Poupança Adp:




Comentário: 1º semestre difícil, não consegui aportar o que planejava (3,5k / mês). Aumento nas despesas e aportes na obra (que havia decidido parar, mas por força maior não pude) foram as principais responsáveis por ter cumprindo a meta apenas duas vezes no período.

A rentabilidade eu considero boa já que o CDI 100% fechou em 5,61% versus 8,89% da carteira.

A renda passiva alcançou 36% do planejado para o ano (5k), visto que estamos na metade do caminho, acredito não ser possível alcança-la. Vou continuar persistindo esta meta assim como a de 90.000,00 em patrimônio até final de 2017, esta ultima mais realista, porém longe ainda de ser alcançada (61% até então).

A composição esperada da carteira mudou um pouco, saíram alguns fundos, o principal motivo para isso é que estou buscando essa diversificação no mercado acionário.  O mercado de fundos imobiliários passa uma mensagem de que não quer crescer, não quer ter participação em mais segmentos e novos imóveis para diluir o risco. Não sou expert no assunto, mas acredito que os fundos deveriam aproveitar melhor o momento atual de alta vacância para garimpar oportunidades, mas isso não tem acontecido, parece que o mercado não quer crescer.

Estou estudando algumas empresas para fazerem parte da carteira, visando sempre bom payout, crescimento nos últimos anos de patrimônio, receitas, lucro e margens operacionais. Parece difícil, mas ainda temos empresas assim.  Depois que fechar os aportes para os fundos esse ano devo começar com calma a busca por tais empresas.

Mais um dado importante para deixar registrado é que a grana em caixa registrada nesse fechamento é para poder participar da emissão de cotas do VRTA. Terei direito a poucas cotas mais irei subscrevê-las.

Foram seis meses de crescimento do patrimônio, hora por conta dos aportes hora pela rentabilidade.  Seis passos dados em direção ao objetivo de alcançar uma tranquilidade financeira que vai me permitir correr atrás de novas metas.

Muito obrigado por terem me acompanhado até aqui, um abraço!



domingo, 18 de junho de 2017

BB RENDA CORPORATIVA – BBRC11

Este fundo tem características muito semelhantes ao seu irmão BBPO11, ou seja, tem a finalidade de comprar/construir imóveis para posterior locação ao Banco do Brasil em contrato átipo pelo prazo de 10 anos.

O diferencial deste fundo para seu irmão gêmeo, é que neste foram priorizadas agências Estilo do BB, ou seja, com melhor localização e padrão construtivo elevado já que se destina a um público com maior poder aquisitivo.


O fundo possui 20 imóveis sendo 18 já prontos e locados:




Possui também a Agência Parque Botorussu pronta, porém no aguardo da assinatura do contrato de locação.

Agência Eng. Heitor Antonio Eiras Garcia: Esta em fase de alinhamento de projeto junto ao locatário para início das obras.



Características do Contrato Atípico


* Locatário: Banco do Brasil

* Prazo: 10 anos

* Indexador: IPCA

* Rescisão Antecipada: Em casos de rescisão, por decisão do locatário, antes da conclusão dos dez anos iniciais, o Banco do Brasil se compromete a pagar ao fundo, a título de perdas e danos prefixados, o fluxo do aluguel remanescente.

* Benfeitorias e conservação: O fundo fica obrigado a manter os imóveis em boas condições:



Características da IPO


Data Inicial: 10/06/2011

Benchmark: IPCA+ 9,1%

Administrador: Votorantim

Cotas Emitidas: 1.590.000

Valor da Emissão: 159M


Informações Financeiras – base maio/2017



Valor dos Imóveis: 150M

Disponibilidades: 4,5M

Outros Créditos: 287K

Aluguel atual: 1,5M/mês

Dividendo: R$ 0,84

Valor Cota: R$ 127,00

DY: 0,67%

Valor patrimonial: R$ 96,43

Evolução dos Rendimentos


2012 – R$ 3,33
2013 – R$ 2,31 (-30,50%)
2014 – R$ 2,70 (+16,52%)
2015 – R$ 5,27 (+95,42%)
2016 – R$ 10,37 (+96,74)

* O fundo teve apenas uma emissão de cotas.


COMENTÁRIO: Ótimo fundo, com as mesmas qualidades do BBPO (locatário, contrato atípico, 10 anos de contrato, correção pela inflação anualmente) e com o diferencial de agências com melhor padrão construtivo, o que no longo prazo agrega ainda mais valor.

Ainda temos duas agências que farão parte da carteira do fundo (uma já construída e outra em fase pré-obras) o que fará com que o rendimento tenha um acréscimo de cerca de R$0,04 assim que terminadas as obras.

O segmento de agências bancárias e o fundo BBRC devem representar, até dezembro de 2017, 15% e 5,5% da carteira de FIIs respectivamente.

Agência Pedro Pinho (Osasco)


quarta-feira, 7 de junho de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS JUNHO/2017

Buenas pessoal, dia de acerto de contas, de registrar as despesas e o que vai entrar de renda passiva neste mês de junho.

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DESPESAS: até que enfim cederam e fecharam perto do planejado. Começo do ano é sempre complicado com varias despesas “extras” e conseguir pagar tudo e ainda sobrar pra economizar é um triunfo!

RECEITAS: apesar do aporte forte em maio as receitas tiveram um pequeno aumento. Isso se deve a queda da selic e de índices de inflação que empurram ladeira abaixo os rendimentos dos fundos de papel (destaque negativo para CPTS11 que pagou 30% a menos de rendimentos na comparação com o mês anterior), os quais representam boa parte do patrimônio atualmente. Além disso, as vacâncias continuam aumentando, minguando ainda mais o pingado mensal! Só me pergunto quando é que o preço das cotas vai começar a sentir essa queda??!!!


Segue o gráfico da primeira etapa da IF:


Dados:

Rendimentos recebidos: R$333,24

Rent. S/ capital investido: 0,74%

Rent. S/ capital em 31/05/2017: 0,67%

Variação em relação ao mês anterior: +2,53%

Total de DY recebidos no ano: R$ 1.754,08

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 20%

Valorização acum. da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 17,88%

Variação do mês: 0,44%


Comentário: Despesas quase no patamar planejado/esperado para o ano, isso por si só já é ótimo!
Quando vejo que os rendimentos estão cobrindo 20% das despesas fica melhor ainda, e a certeza de estar no caminho certo só aumenta.

Este mês também superei em 18,32% o total de rendimentos recebidos em todo o ano de 2016, isso com seis meses de rendimentos. Acho que a meta de 5k em rendimentos este ano não vai ser possível alcançar, até então recebi 35% deste valor, mas continuarei correndo atrás desta meta também.



quinta-feira, 1 de junho de 2017

FECHAMENTO MAIO/2017 R$ 51.289,90 + R$ 4.673,43 (+10,03%)

Fala pessoal, depois de um mês de muito alvoroço, politicamente e financeiramente falando, chegou o dia do acerto de contas.

O Circuit Breaker fez com que meu patrimônio desse uma derretida, mas dias depois, a rentabilidade já estava no azul de novo. Isso é pra reforçar a tese de que em momentos assim não devemos fazer nada, se possível, nem abril o HB.

Este mês também foi de muito trabalho, prazos curtos, pouco tempo pra descanso e lazer. Daqui pra frente provavelmente será mais tranqüilo. Peço desculpas na demora em aprovar e responder os comentários do blog.

Como previsto, este mês alcancei com folga a marca dos 50k. Sei que é apenas um degrau na longa caminhada, mas já dá uma sensação de dever cumprido. 

       

Tem algumas novidades na carteira. O aporte deste mês foi parte para cotas do fundo BBRC11 (estreando na carteira) e uma pequena parte para experiência em ações. Com as quedas dos preços que sucederam a crise política, algumas ações atingiram graficamente falando, níveis de suportes importantes.           

Sempre que posso eu acompanho a cotação de algumas empresas mais sólidas, e quero mais a frente, usar a volatilidade desse mercado para ajudar na rentabilidade da carteira.

O capital que possuo emprestado a juros de dois a cinco por cento ao mês, se trouxer pra renda variável, além de uma possível rentabilidade melhor, o risco de “levar fumo” é menor e seria uma forma de aprender mais sobre o mercado. O foco em empresas que pagam bons dividendos é uma boa alternativa, e seguiria em linha com o propósito do blog que é de renda passiva, com a possibilidade de retornos melhores e com isenção de IR, já que temos um limite operacional que proporciona esta isenção.

Vou deixar um relato no blog depois de encerrado cada trade (por enquanto apenas um), descrevendo o racional da entrada na visão técnica e fundamentalista.

Sempre admirei este mercado, esta forma de investir e rentabilizar o capital. Sei dos riscos elevados, mas não deixa de ser uma experiência e aprendizado, com um pequeno capital que de certa forma já corre um grande risco em empréstimos para pessoas sem crédito.


Sem mais delongas vamos aos números:



Acompanhamento pela planilha do AdP:

                            


ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

quinta-feira, 18 de maio de 2017

CIRCUIT BREAKER, EU SOBREVIVI!

Saldo do dia -2,25% ou –R$1.291,82!

Dia atípico para todo mercado, seja dólar, índice, juros, ações e FIIs! Há quem tenha ganhado muito (JBS e outros rsrs) e há quem tenha perdido muito.

Juros, dólar e ações com forte influência do cambio como FIBR3 E SUZB5 tiveram alta.

Índice, ações e FIIs com quedas descomunais como Cemig chegando a despencar até 43% na abertura (e logo em seguida no circuit breaker ) do pregão.

Tentei fazer compras em BBRC11 a R$116,00, HGLG11 a R$1.200,00 e CTXT11 a R$3,77. Não deu tempo! Site travado! Depois que voltou, resolvi por ficar de fora, apenas acompanhando o sobe e desce dos preço e os alardes do noticiário.

Uma coisa me pergunto: por que vender ótimos ativos como os citados e muitos outros incluindo ações de ótimas companhias no desespero? Durante o dia todo minha única vontade era de comprar, não vi motivo algum de venda.

Agora é aguardar os próximos capítulos, muita coisa pode vir a mudar já que as reformas ficarão travadas até a poeira baixar e podem nem sair. Juros podem voltar a subir, apetite ao risco da RV diminuir e consequentemente mais quedas nos próximos dias.

Ainda não fiz meu aporte deste mês, vou esperar mais um pouco e também devo mandar a grana que disponho para emergências para a corretora a espera de boas oportunidades.

Não é hora de desespero e sim de aproveitar esta janela de oportunidades que esta se abrindo!


Uma boa sexta feira a todos.

quinta-feira, 11 de maio de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS MAIO/2017

Buenas pessoal segue mais uma apuração de receitas passivas e despesas:



Despesas: Mais um mês onde as despesas consumiram mais de 2 mil reais do pobre gaúcho aqui. Haja salário pra aguentar esta sangria desatada. O motivo: IPVA!!!

Fora esse assalto do governo, tive aniversários e dia das mães que esta por vir no próximo domingo, mas as despesas tiveram efeito caixa de imediato!

Receitas: os pingados seguem caindo na conta. Este mês consolidei o patamar dos 300,00+. Tem sido ótimo acompanhar as divulgações de rendimentos e ver o efeito dos juros compostos trabalhando por mim. Como o aporte tinha ido todo para o fundo de CRI VRTA11, tive um bom aumento nos rendimentos na comparação abril/maio.

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:




Dados:

Rendimentos recebidos: R$325,03

Rent. S/ capital investido: 0,79%

Rent. S/ capital em 31/04/2017: 0,70%

Variação em relação ao mês anterior: +6,26%

Total de DY recebidos no ano: R$ 1.420,84

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 14%

Valorização acumulada da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 19,34%

Variação do mês: -0,17%


Comentário: Rendimentos continuam em trajetória de alta, lenta, mas contínua. As despesas devem voltar ao patamar de 1,8k para mês que vem.

A carteira do gaúcho teve uma pequena rentabilidade negativa este mês (a quarta desde o começo do blog), mesmo assim, acredito que cruzarei a barreira dos 50k este mês, ainda não fiz o aporte por que estou esperando as entradas de alguns empréstimos que não recebi. 

Vai ser a terceira vez que alcanço esta marca, tendo sido a primeira aos 23 anos que resultou na compra da minha casa, a segunda quando atingi somando todas as aplicações (tesouro, poupança e carteira de fundos) no ano passado e agora com a carteira de fundos imobiliários atingindo esta meta. É um pequeno passo, mas necessário pra chegar aonde eu quero!

Em Junho devo superar o total de renda passiva de 2016!!!

Por hoje fico por aqui, devo voltar a escrever sobre os fundos que tenho adquirido no decorrer deste mês, quiçá junho.


ATENÇÃO: ESTE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

quarta-feira, 10 de maio de 2017

Como escolho em quais fundos investir meu dinheiro?

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Esta é uma pergunta feita muitas vezes aqui no blog e não raro encontrar nos comentários dos posts dos colegas da blogosfera.


Este é um assunto complicado, pois a decisão de investir neste ou naquele fundo tem que ser particular e não raramente, opiniões divergem até entre pessoas com objetivos parecidos.

Vou tentar fazer um apanhado dos itens que EU costumo levar em consideração. LEMBRANDO QUE ESTA É MINHA FORMA DE INVESTIR E NÃO DEVE SERVIR COMO BASE PARA DECISÃO DE NINGUÉM.


OBJETIVO: Um fator importante na hora de escolher os fundos é saber qual são seus objetivos com estes ativos. No meu caso é investimento de longo prazo, para futuramente complementar a renda com fluxo mensal de pagamentos.
Levando em consideração este fato, devo priorizar fundos que contenham em seu portfólio, bons imóveis e bem localizados para que continuem atrativos ao longo do tempo.

TIPO DE IMÓVEL: Outro fato importante é o segmento no qual o imóvel se enquadra: corporativo, shoppings, galpões logísticos, agências bancárias, comerciais, centros de ensino, desenvolvimento, hospitais, entre outros.
Com base no objetivo longo prazo, tenho pra mim que alguns destes setores se sobressaem, por exemplo: corporativo, shoppings, galpões e agencias.

Corporativo: São escritórios localizados nos grandes centros urbanos, em locais estratégicos para varias atividades: SP/RJ. Estes imóveis costumam ter excelente qualidade construtiva, o que os torna atrativos a grandes empresas.

Shoppings: Os já maturados, bem aceitos na região onde se localizam, vejo como excelente investimento, resilientes em momento difíceis na economia. A localização e o publico alvo, assim como a concorrência são fatores importantes a se considerar.

Galpões: São imóveis com aluguel baixo comparado aos edifícios corporativos, de difícil movimentação de inquilinos e que costumam abrigar muitas empresas em galpões compartilhados. Aqui também entra como item indispensável a localização que precisa ter acesso as principais rodovias, aeroportos e portos.

Agências: São imóveis pequenos, mas na sua maioria, bem localizados, com um contrato atípico, o que traz segurança ao cotista enquanto de sua vigência. Não tenho expectativa que esses contratos sejam renovados quando do seu término, mas como dito, a localização, aliada a imóveis pequenos, traria uma facilidade na locação futura para outras atividades.

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DIVERSIFICAÇÃO: Este é um ponto fundamental se tratando de longo prazo. Quanto mais diversificado for o fundo escolhido, menor é o efeito sobre a renda por conta de situações diversas a qual esse investimento esta submetido (vacância, inadimplência, revisionais, obras, etc.).

INQUILINO E CONTRATO: É um fator importante a ser considerado, mas não deve ser exclusivo para a tomada de decisão. No caso de inquilinos, tivemos fatos recentes que mostram como ótimos inquilinos deixam de ter esta característica do dia pra noite. Contratos bem amarrados também são excelentes, mas também podem ter revisionais negativas, quebras de contrato mesmo com multas e falência ou impossibilidade do inquilino honrar com o aluguel. Se o imóvel for bom beleza, aluga de novo. E se o imóvel for ruim? Por isso dou mais atenção ao imóvel em si do que ao próprio inquilino, já que estes vão e vem.

ADM. ATIVA/PASSIVA: Ambas tem vantagens de desvantagens, mas no meu ponto de vista a administração ativa, quando feita por uma administradora séria, voltada para os interesses dos cotistas, traz muitos benefícios: ganho de capital, reciclagem de imóveis e de inquilinos.

NÚMEROS: Todos os fundos são obrigados a apresentar com freqüência, balanços e balancetes, situação de vacâncias e inadimplências, fatos importantes sobre os imóveis ou inquilinos, disponibilidades financeiras, despesas pagas pelo fundo entre outras informações relevantes. É de suma importância acompanhar estes relatórios para não ser pego de surpresa quando da divulgação de notícias ruins.

                                              Resultado de imagem para BALANÇOS E BALANCETES

CRESCIMENTO: Já que é importante investir em fundos que tenham imóveis e inquilinos bem diversificados, nada melhor que o fundo faça novas emissões com o intuito de crescer, adquirir novas propriedades e diluir ainda mais o risco do cotista.

TIPO DE APORTE: Eu aporto mensalmente, valores entre 2k e 4k. Dito isto, optei por aportar seguindo a lista dos fundos escolhidos sem levar muito em consideração preço, já que no longo prazo tende a ficar na média. Já quem fará um aporte único, ou esporádicos, de valores mais consideráveis, é aconselhável levar um pouco mais o preço pago por cotas em consideração, escolhendo o melhor momento de entrar, visto que a diferença pode vir a ser grande.

Esses são os principais itens que eu procuro nos fundos que invisto. Por isso minha carteira é composta na sua maioria de fundos multi-multi, localizados em SP e RJ e também levando em consideração os contratos e inquilinos.

Com esta triagem diria que os fundos a seguir são bons pra começar os estudos para quem está interessado em fundos imobiliários, sólidos e diversificados:

Agências: BBPO11, BBRC11, SAAG11

Corporativos: BRCR11, HGRE11, KNRI11, FFCI11

Logístico: HGLG11, FIIB11, SDIL11

Shoppings: ABCP11, HGBS11, PQDP11, SHPH11

Tenho alguns posts relacionados aos fundos que tenho em carteira, esclarecendo os motivos que me levaram a investir neles. Pode ser útil também dar uma conferida. Pretendo voltar a escrever dos que ainda não tem em breve.

quarta-feira, 3 de maio de 2017

FECHAMENTO ABRIL/2017 R$ 46.616,47 + R$ 2.713,50 (+6,18%)

Resultado de imagem para muito trabalho
Buenas pessoal, mais um mês corrido e de muito trabalho pra mim se inicia então esta atualização vai ser sem delongas.







Aporte reduzido por conta do pagamento do IPVA. Uma parcela considerável dos empréstimos que era pra ter entrando fim do mês também acabou sendo adiada agora pra maio, o que fez com que não conseguisse aportar o que planejava. 

Mercado de Fundos Imobiliários também deu uma leve corrigida deixando a rentabilidade na carteira no vermelho este mês.

Segue os números: 


*Mais de 5k abaixo da meta. Isso é mal!


Acompanhamento pela planilha do ADP:


Por outro lado, a rentabilidade do ano ainda está ótima.

ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.