terça-feira, 28 de fevereiro de 2017

FECHAMENTO FEVEREIRO/2017 R$38.241,29 + R$2.556,45 (+7,16%).

Buenas galera, dia de acerto de contas e o gráfico ao lado fala por si só!


Batemos os 2.000 pontos no índice IFIX, recorde absoluto. As cotações jamais chegaram próximas a este ponto sendo que, o topo mais alto até então tinha sido de 1.600 pontos em 2013.

O que isto quer dizer? Economia aquecida? Brasil crescendo? Locomotiva a mil? Não creio! Pra mim um movimento típico de especulação, haja vista a real situação da nossa economia. Desemprego também em níveis históricos, carga tributária nas alturas, dificuldade para as empresas crescerem e no setor que o IFIX representa, só crescem as vacâncias, revisionais e inadimplência.

Esse movimento tem se dado puramente pela expectativa futura de melhora na economia. No começo do ano passado, com as reviravoltas na política, medida de contenção de gastos, reforma da previdência, compromisso em controlar a inflação e redução dos juros fez com que grande parte do capital investido em renda fixa que se beneficiavam de juros irreais, migrasse para a renda variável, na expectativa de alavancagem os ganhos.

Quem comprou fundo e ações no começo de 2016 hoje vislumbram uma valorização de 50%, 60% ,80%, 100%+ em seus ativos. Mas ainda tem muita gente chegando, seguindo dicas de gurus do mercado e comprando em patamares, como já dito, muito além dos históricos. É só abrir o book e ver que a quantidade de compradores é muito superior aos que desejam vender.  A pergunta que fica é: Tem espaço pra subir mais? Quando será a invertida? O risco de entrada nesses níveis supera a expectativa de ganhos? Ou a expectativa de ganhos ainda supera o risco das grandes perdas em caso de um rumo diferente do atual?

O perfil que tenho hoje é de compras pequenas e contínuas, fazendo com que eu compre tanto na alta quanto na baixa, na expectativa de um balanceamento natural ao longo do tempo. Estou visando o aumento da renda passiva, e o aumento no patrimônio fica em segundo plano sendo algo quase natural ao longo do tempo. Sei que novos fatos podem surgir amanhã e derrubar as cotações e junto meu pequeno patrimônio, e por isso sempre que abro o HB e vejo os preços subindo, procuro não ficar tão animado e penso também no momento em que o contrário irá acontecer, visto que, ainda não enfrentei este tipo de episódio. Mas será que toda essa galera que está chegando hoje está preparada pra isso? Será que sabem que isso é algo iminente? E que talvez tudo que foi ganho nesses anos de selic nas alturas e economias se perca em alguns meses? Pouco provável!

Indo ao que interessa...

Mês de fevereiro voltei a aportar, porém com um “desfalque” que foi a recomposição da reserva de emergência utilizada em janeiro. Segui comprando fundos que pra mim são bons ativos e que demonstram capacidade de se manterem assim por muito tempo.
Reinvesti os aluguéis recebidos também, fazendo minha parte para que os juros compostos cumpram com seus deveres.
Mês extremamente corrido pra quem trabalha na área de contábeis. Tivemos 6 dias a menos de fevereiro, o que gerou muito stress no dia a dia para cumprir com todas as incumbências.
Passado esse mês corrido, vem março, mês das tão esperadas e necessitadas férias onde preciso recarregar as baterias para seguir firme no objetivo de um dia ser livre financeiramente.
Terei gastos extras, mas que terão efeito caixa apenas no fechamento de abril, pois pagarei tudo no cartão de crédito para maior controle e comodidade.


Vamos ao resultado:


Acompanhamento pela planilha do AdP:


Por hoje era isso, bom fechamento aos colegas de blogosfera!


ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.





terça-feira, 14 de fevereiro de 2017

CSHG LOGISTICA FII - HGLG11


Este é o primeiro de uma série de posts que pretendo fazer detalhando cada fundo que tenho em carteira e logo depois, os que estão cotados a entrar (vide post de dezembro).



Três são os motivos para está série:

1º - Muitos leitores têm questionado quais os critérios adotei para compra de cada fundo que possuo. 

2º - Outro motivo é o aprendizado, visto que, escrevendo temos maiores chance de aprender do que apenas lendo.

3º - Registrar aqui quais foram os critérios para a compra de cada ativo, para que possa ser 
revisado de tempos em tempos se permanecem com os mesmos fundamentos.

Quando comecei o blog, os primeiros posts foram justamente sobre os ativos que eu adquiria. Por isso, FLMA, SDIL E BRCR já tem posts explicando os motivos que me levaram a compra, assim como FMOF que também tem um post exclusivo. No fim de cada novo post deixarei também o link dos que já foram comentados.

Acredito que será um bom exercício, agregando conhecimento e elucidando para tomada de decisões.

* Não sou muito bom com palavras - motivo pelo qual escrevo pouco aqui - mas prometo me esforçar!
* Todas as informações foram retiradas dos relatórios disponíveis no site da Bovespa (Clique Aqui) e/ou opinião própria.


                                     
 CSHG LOGÍSTICA FII 
  -HGLG11-

O fundo se enquadra no seguimento tijolo com investimentos predominantes em imóveis destinados a atividade logística e industrial. 
O fundo encerrou o ano de 2016 com participação em 119 unidades locáveis, em oito empreendimentos totalizando 176 mil m² de área locável e 66 contratos de locação firmados. 

Areá Bruta Locável e unidades são distribuídas da seguinte forma: 

São Paulo

Master Offices 14.356m² (21 unidades)
Brascabos Rio Claro 11.492 m² (1 unidade)
Ed. Onix s Ed. Safira 11.869 m² (6 unidades)
Ed. Os Lusíadas 6.232 m² (3 unidades)
Ed. Albatroz 20.154 m² (6 unidades
Tech Town 7.885 m² (3 unidades)

Santa Catarina

Cremer Blumenau 65.825 m² (1 unidade)
Perini Business Park - COTAS DE FIIB11 37.806 M² (78 unidades)

Administradora: CSHG
Inicio: 2010
PL 12/2016: R$ 368.443.190,00 (R$ 1.083,34 POR COTA)
Preço de Mercado 52 meses: Min. R$840,00 Máx. R$1.294,00
Presença em pregões: 100% (dezembro/2016)
Indice. Reajuste: 44% IGP-M 56% IPCA
Vacância: 9% (dezembro/2016)
Ativos pares: CXTL, EURO, FIIP, SDIL, TRXL.


EVOLUÇÃO DOS RENDIMENTOS

2010 -   5,03 -
2011 -  89,34  + 1.676%
2012 -  96,20  + 7,68%
2013 - 101,35  + 5,35%
2014 - 123,90  + 22,25%
2015 - 146,90  + 18,56%
2016 - 104,40 (-) 28,94%

* O fundo teve três emissões de cotas

COMENTÁRIO: Quando decidi por comprar este fundo levei em consideração a localização dos imóveis que estão em locais estratégicos, a boa diversificação em imóveis e inquilinos, ou seja é um fundo multi-multi, e a gestão da CSHG que depois de muito ler a respeito me parece uma empresa que preza pela qualidade dos serviços prestados e interesses dos cotistas. Já tinha adquirido SDIL, e por hora neste seguimento, acredito estar bem posicionado. O Fundo tem conseguido manter a vacância reduzida e os proventos previsíveis. 
Para 2017 a vacância anunciada tende a aumentar (fevereiro já está em 18%) devido a baixa atividade econômica atual. 
A participação em FIIB também acho uma escolha acertada, ótimo empreendimento e bem pulverizado.
O ponto que eu vejo como negativo neste ativo é o fato do fundo, em alguns ativos, não ter 100% de participação nos imóveis, o que deixa um pouco vulnerável a possíveis mudanças que podem não ser favoráveis ao fundo (e a nós, cotistas).


O segmento -Logística- deve representar 9% da carteira global até final de 2017. 

Ativos já comentados:



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terça-feira, 7 de fevereiro de 2017

RENDIMENTOS/DESPESAS FEVEREIRO/2017

Buenas companheiros da busca pela renda passiva. Hoje é dia de registrar quanto pingará na conta este mês, bem como as despesas que terei que pagar.

Segue os blogs dos ranking que participo:

 DESPESAS: Este mês consegui reduzir um pouco as despesas, não foi grande coisa, mas já anima um pouco.
Sigo pagando presentes e algumas despesas parceladas no fim do ano.

RECEITAS: Já esperava um mês de rendimentos magros já que a gordura do semestre foi distribuída em janeiro. Alguns fundos reduziram muito esse mês os rendimentos se comparados ao mês passado. Outros me surpreenderam positivamente entregando rendimentos fartos como CPTS e BRCR que divulgou a pouco a renda.

Como já comentado anteriormente, esse mês o aporte seria prejudicado para repor o que usei da reserva de emergência em janeiro. Fiz um aporte de 2k em tesouro selic e paguei a “dívida”.
Com o que sobrou fui às compras hoje e adquiri cotas de BBPO e FLMA além de algumas do novo integrante da carteira, MFII – Mérito desenvolvimento Imobiliário.

Os empréstimos sigo recebendo, e a previsão é de parcelas gordas para os próximos meses que se converterão em aportes fortes em FIIs!

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:





Dados:

Rendimentos recebidos: R$256,95

Rent. S/ capital investido: 0,85%

Rent. S/ capital em 31/01/2017: 0,72%

Variação em relação ao mês anterior: -3,88%

Total de DY recebidos no ano: R$ 524,26

Meta de DY para 2017: 5.000,00

1º etapa da IF concluída: 14%

Valorização acumulada da carteira de FII (sistema de cotas AdP): 22,42%

Valorização no Mês: 7,57%

COMENTÁRIOS:
Neste mês os rendimentos foram menores, reflexo da distribuição menor dos rendimentos e também da falta de aporte em janeiro. A rentabilidade sobre o capital investido contínua na meta dos 0,85%, já sobre o capital total, reduziu bastante por conta da disparada do preço das cotas em janeiro.
Mês de março devo melhorar os aportes, pois as despesas com a obra terminaram por enquanto e devo receber parcelas maiores dos empréstimos. Por outro lado, no mês que vem terei férias, então não dá pra precisar de quanto será o aporte ainda. 

Voltarei a fazer posts específicos sobre os ativos que tenho em carteira para expor a lógica que me levou a adquiri-los. Alguns leitores têm perguntado quanto a isso e assim aproveito para manter um registro dos motivos que me levaram a investir para futuras reflexões. Tentarei fazer um ou dois posts por mês!

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quarta-feira, 1 de fevereiro de 2017

FECHAMENTO JENEIRO/2017 R$ 35.684,84 + 2.512,09 (7,57%)

Bom dia pessoal! Dia de mais um fechamento com a conta novamente no positivo.

Como relatado em posts anteriores, este mês não teve aporte, apenas reinvesti os aluguéis recebidos. Foi a primeira vez que não coloquei dinheiro novo com exceção de abril/2016 quando ainda estava re-alocando o patrimônio. Confesso que não é uma sensação nada boa pra nós que somos poupadores assíduos.

Fora isso, ainda tem o fato que utilizei uma grana da reserva de segurança pra poder pagar todas as contas de janeiro referentes á obra (quase todas :/). Por conta disto, esse mês de fevereiro vou repor a grana retirada, pois sei da importância desta reserva e por conta disto não terei aporte nos níveis previstos.

Este começo de ano também tem sido particularmente difícil, pois em 10 anos de escritório, sempre tirei alguns dias de férias em dezembro, nem que fosse um feriadão prolongado (4,5 dias). Optei por tirar férias só em março, mas confesso que por conta da carga horária estendida e dos finais de semana trabalhados na obra, estou chegando próximo ao esgotamento e já sinto meu trabalho rendendo muito menos, logo em um período de bastante trabalho. Pra que isso não se repita, vou tirar férias duas vezes por ano, uma em março onde pretendo viajar e curtir o veraneio e outra no ultimo trimestre do ano nem que fique em casa pra preparar o psicológico e também o físico pra correria de começo de ano.

Do lado financeiro, terei este mês de fevereiro algumas despesas residuais relacionadas a obra, coisa pouca mas que impacta ainda os aportes. As despesas de começo de ano também pesam no orçamento como IPTU e presentes de natal. IPVA só no vencimento!

As receitas continuam na mesma, aguardando o reajuste do salário de março, isso se vier né!
Os empréstimos, este mês acabei por negar dois! Por conhecer as pessoas, e saber que não passam por um período confortável (pior que em outros anos) optei por negar e destinar o que vai entrar agora em fevereiro para os FIIs. Sigo recebendo as parcelas da grana que esta na rua.

A carteira de FIIs teve um desempenho fantástico este mês com a curva dos juros se concretizando. Só não fico mais feliz com isso, pois sei que pagarei mais caro nas próximas compras. Acredito que o fôlego está com os dias contados, pois o mercado já adiantou uma Selic a 10% e é possível que tenhamos algumas correções visto que, as vacâncias continuam a aumentar e uma retomada consistente da economia tende a ser mais lenta. Reparei nos gráficos também que muitos fundos estão em topos históricos, o que reforça ainda mais uma possível queda nos preços.

Os rendimentos vêm mais magros este mês, algo já esperado e confirmado ontem depois de muita raiva com aquele site da Bovespa. Que bagaço que ficou aquilo em!


Sem mais delongas vamos aos números: 



Acompanhamento pela planilha do AdP:




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